本金、利息、税费和保险_Principal, Interest, Taxes, Insurance

房贷中的本金、利息、税费和保险（PITI）是什么？

本金、利息、税费和保险（PITI）是房贷还款的四个组成部分，具体包括贷款的本金、贷款利息、财产税、房主保险和私人抵押保险的保费。[1]

了解本金、利息、税费和保险这四个组成部分如何影响每月的房贷还款，对于判断购房的 affordability（可负担性）至关重要。

主要要点

• PITI是房贷支付的四个组成部分的总和。
• PITI代表了借款人每月需要支付的总房贷，帮助购房者和贷款人判断贷款的可负担性。
• 一般来说，房贷机构希望PITI不超过借款人月总收入的31%。
• PITI也包括在借款人的债务与收入比（debt-to-income ratio）计算中，这一比率表示借款人的月支付义务与总收入的比值。

理解本金、利息、税费和保险（PITI）

贷款的本金和利息通常占据了抵押贷款还款的大部分。房贷机构可能要求借款人购买房主保险，以保护财产免受损害。根据房屋所在州的不同，借款人可能还需要支付财产税。

总的来说，本金、利息、税费和保险共同构成了购房的月度成本。贷款机构利用PITI计算各种财务比率以及总住房开支，以确定是否向借款人提供购房贷款。以下是PITI的四个组成部分的详细解析。

每笔房贷还款中，有一部分用于偿还本金——即最初借的金额。例如，若您借款$100,000，您的本金便是$100,000。通常，在贷款的早期阶段，每月还款中支付本金的比例较小。

利息是您借款的成本，以及贷款机构所承担的放贷风险的回报。在固定利率房贷的早期，更多的月度还款用于支付利息，而非本金。随着时间的推移，这一比例逐渐发生变化。

例如，若我们假设$100,000的房贷利率为6$599.55。首次还款中，$500用于利息支付，$99.55用于本金。

在贷款的整个生命周期中，支付中用于利息和本金的比例也会发生变化。下表展示了$100,000的房贷在6%固定利率下，30年的简化还款计划。[2]

| $599.55 月供的本金与利息分解 | |---|---|---| | 还款编号 | 本金 | 利息 | 本金余额 | | 1 |$99.55 | $500 |$99,900.45 | | 12 | $105.16 |$494.39 | $98,772.00 | | 180 |$243.09 | $356.46 |$71,048.96 | | 223 | $301.24 |$298.31 | $59,361.51 | | 360 |$597.00 | $2.99 |$0 |

从上表可以看出，在贷款的早期阶段，大部分的每月还款都用于支付利息。到了180个月（15年）时，应用于本金的金额增加了$144，但利息仍占总还款的一半以上。

然而，在223个月（大约18.5年）时，支付中的比例发生了逆转，更多的款项应用于本金而非利息。到贷款结束时，很少有款项用于支付利息，绝大多数用于偿还本金。

房地产税是由地方政府评估的，用于为公共服务（如学校、警察和消防部门）提供资金。税费通常按年计算，但借款人可以将其作为每月房贷还款的一部分。

应支付的税额除以每年应支付的房贷总额，贷款机构会收取这些款项并在税款到期前将其暂时存放在托管账户中。

与房地产税一样，保险费也可以与每月按揭还款一起支付，并存放在托管账户中，直到账单到期。可能包括两种类型的保险保障。房主保险保护房屋及其内部物产免受火灾、盗窃和其他灾害。

私人抵押保险（PMI）则保护贷款人，以防借款人未能按时还款。当您的首付低于房屋价值的20%时，这项保险是强制性的。[3]

重要提示： 由联邦住房管理局（FHA）支持的抵押贷款（通常称为FHA贷款）包含抵押保险费用（MIP）。它与私人抵押保险类似，但需要较大的预付款和月供。[4]

PITI与房贷可负担性

PITI通常按月计算，并与借款人的月总收入进行比较，以帮助买家和贷款人判断某笔房贷的可负担性。

由于PITI代表借款人每月需要支付的总额，因此贷款人会关注申请人的PITI，以评估其是否为良好的借贷风险。购房者也可以计算自己的PITI，以判断是否能够负担得起特定的房屋。

住房开支比率（housing expense ratio）衡量您的总月收入—即未扣税前的收入—中有多少用于支付总住房成本。简而言之，住房开支比（也称为前端比率）将PITI与您的月总收入进行比较。

大多数贷款机构希望住房开支比率不超过31%。然而，一些贷款人可能允许高达40%[5]。

例如，假设某借款人的PITI总额为$2,000，分解如下：

• 本金和利息：$1,500
• 税费：$300
• 保险：$200

若借款人的月总收入为$6,500，则其住房开支比率为31$2,000 / $6,500）。

债务收入比（DTI）将PITI和其他每月债务义务与月总收入进行比较。通常称为后端比率，多数贷款机构希望DTI为36%或以下。然而，对于FHA担保贷款，一些借款人即便DTI达到43%仍可能合格。[6]

假设上述借款人还有两个非抵押的每月义务，合计为$2,350：

• 汽车贷款：$250
• 信用卡付款：$100
• PITI：$2,000

则该借款人的DTI为36%（$2,350 /$6,500）。

一些贷款机构也会使用PITI来计算借款人的储备要求。一般而言，所有贷款机构并没有最低储备要求。然而，某些贷款人可能要求储备金，以备借款人收入损失时支付房贷。通常，贷款机构会将储备要求以PITI的倍数形式列出。例如，两个月的PITI可能构成储备要求。[8]

提示： 除了储蓄外，还要关注您的信用评分，这是一个基于您信用历史的三位数数字，表示您的信用worthiness（信用度）。拥有现金储备和信用评分高于580的借款人，其资格要求更加宽松，例如允许的DTI为47%，总住房开支比为37%[5]。

特别考虑

并非所有的房贷支付都包括税费和保险。一些贷款人并不要求借款人将这些费用托管于月供中。在这些情况下，房主直接向保险公司支付保险费，并直接向税务委员会支付财产税。在这种情况下，房主的房贷支付仅包括本金和利息。

尽管如此，即使未进行托管，大多贷款人仍然会在计算前端和后端比率时考虑物业税和保险费的金额。此外，其他与房贷相关的每月开支义务（如房主协会（HOA）费用）也可以包含在PITI中以计算债务比率。

常见问题解答（FAQs）

房产税包含在PITI中吗？

这要视情况而定。一些房贷付款中不包括税费和保险。在这种情况下，房主直接向保险公司和税务管理部门支付保险费和房产税。[4]

PITI代表什么？

“PITI”是本金、利息、税费和保险的首字母缩略词，所有这些都是房贷支付的标准组成部分。由于PITI代表了每月的总房贷支付，它帮助买家和贷款人判断单笔房贷的可负担性。

本金和利息是什么？

本金是您最初同意偿还的金额。利息是借款本金的成本。例如，若$100,000房贷的利率为6$599.55，第一期支付为$500利息加$99.55本金。随着时间的推移，支付金额保持不变，但比例发生变化，最终更多的支付将用于本金而不是利息。

PITI的最高值是多少？

前端比率将PITI与月总收入进行比较。大多数贷款人希望前端比率在31%或更低，尽管少数人会允许高达40%[7]。例如，PITI总额为$1,500，月总收入为$6,000时，前端比率为25%。

总结

PITI，即本金、利息、税费和保险，涵盖了房贷支付的所有标准组成部分。由于PITI包含了房主每月为房贷通常需支付的所有费用，因此它是计算个人是否能承担房贷的有用指标。

在计算时，借款人的PITI与其月总收入进行比较。一般来说，房贷机构希望PITI不超过借款人月总收入的31%，这表明他们更有可能承担房贷。

参考文献

[1] Consumer Financial Protection Bureau. “What Is PITI?”

[2] U.S. Office of Financial Readiness. "Loan Calculators, Amortizing Loan."

[3] Consumer Financial Protection Bureau. “What Is Private Mortgage Insurance?”

[4] U.S. Department of Housing and Urban Development. "Single Family Upfront Mortgage Insurance Premium."

[5] U.S. Department of Housing and Urban Development. "FHA Single Family Housing Policy Handbook." Pages 365-366.

[6] Consumer Financial Protection Bureau. "Debt-to-Income Calculator." Pages 2–3.

[7] U.S. Department of Housing and Urban Development. "Section F. Borrower Qualifying Ratios." Page 4-F-4.

[8] U.S. Department of Agriculture. "Frequently Asked Questions: Single-Family Housing Guaranteed Loan Program Origination." Page 24.